Tierra a la vista.


Fuente: Diario Cronista Suplemento Real Estate - 30/07/15

Por: María Eugenia Usatinsky

Los desarrolladores siguen a la caza de terrenos para futuros proyectos, con el propósito de aumentar sus stocks. En qué zonas buscan y qué incidencias están pagando. Los planes de los principales jugadores del mercado. Cómo influye el panorama electoral en el lanzamiento de las obras.

Si bien se aproxima el fin de un ciclo, aún no es tiempo de liquidaciones... Al menos en el sector inmobiliario. Los valores de las tierras continúan sostenidos y las ubicaciones en las zonas más demandadas, escasas. No obstante, los desarrolladores están a la caza de oportunidades que les permitan hacer una buena diferencia y para ello van hacia barrios periféricos de la Ciudad de Buenos Aires y áreas aún sin consolidar en el corredor norte del conurbano. Otros prefieren ser más conservadores y mantenerse en mercados seguros.

"Sobre todo en terrenos importantes se ve una tendencia a stockear. Tiene que ver con la imposibilidad de girar divisas y con la percepción de que en dos años el escenario va a ser distinto. Por eso algunos players importantes están buscando tierras y aprobando proyectos, a la espera del mejor momento para iniciar las obras y salir a comercializar", observa Martín Soto, broker de la nueva División Terrenos de LJ Ramos. Carlos de Narváez, presidente de Ribera Desarrollos, que construye Al Río en Vicente López, confirma la percepción del consultor: "Siempre estamos atentos a la compra de algún terreno básicamente para tener stock y estar preparados para desarrollar algún proyecto". El próximo emprendimiento de la firma será de viviendas premium, en un terreno de 5000 m2 en la calle Sáenz Peña 432, Olivos.

El landbank actual de Consultatio ronda las 1300 hectáreas: 347 hectáreas remanentes de Nordelta y 900 hectáreas pendientes de colocar en Puertos, el último mega proyecto en marcha de Escobar. Más allá de ese stock, Eduardo Costantini, su fundador, confirma que buscan nuevas tierras en Capital y el corredor norte de Buenos Aires, sin dar mayores detalles sobre el tipo de obra que encararía. "En Consultatio somos muy selectivos. Compramos terrenos que nos permitan aunar atributos que hagan a cada proyecto único".

Para desarrollar Puertos, de 1366 hectáreas, la compañía ya se acerca a los u$s 200 millones de inversión, con solo seis barrios lanzados. "Queda el 75% por desarrollar, hay suficiente tierra para varios años", calcula Costantini. El proyecto implicará en total u$s 500 millones.

En tanto, en Nordelta quedan 1500 terrenos por comercializar. "El recurso escaso notorio allí empieza a ser la tierra. Un terreno dentro de barrios que ya están desarrollados vale entre u$s 800 y 900/m2 y cuando lo lanzamos lo vendimos a u$s 200. El último barrio que se lanzó cotizó a más de u$s 300 y la gente lo compró igual", relata Costantini.

Otro de los grandes propietarios de tierras es IRSA, cuya reserva es destinada a desarrollos comerciales y corporativos. Javier Nahmod, gerente de Real Estate Inmobiliario de la compañía, sostiene que "el principal foco del negocio es centros comerciales, donde ya hay bastante reserva de tierras para seguir creciendo en el país. Se ven tierras permanentemente para adquirir y desarrollar en las principales plazas del interior y en el Gran Buenos Aires". En la actualidad, casi la mitad del portfolio de centros comerciales está en el interior (el último inaugurado fue Alto Comahue en Neuquén) mientras que las inversiones en oficinas continuarán concentradas en la Ciudad de Buenos Aires. La empresa presidida por Eduardo Elsztain avanza en las gestiones municipales para construir un centro comercial en Tucumán. Además, espera lograr la aprobación en la Legislatura porteña para edificar un shopping de 30.000 m2 en Caballito, una inversión de u$s 150 millones que está demorada hace varios años por la oposición de agrupaciones de comerciantes y vecinos. "Es una de las mejores tierras para desarrollo de centro comercial que hay en toda la Argentina", destaca el gerente.

En corporativo, otra importante iniciativa que está en carpeta es Catalinas, una torre de oficinas AAA de 35.000 m2 en un lote premium. "En el segmento de oficinas -con seguridad- será uno de nuestros próximos lanzamientos porque es único", aseguran desde IRSA. Otra de las prioridades del grupo es desarrollar un proyecto de usos mixtos que incluirá shopping, oficinas, viviendas y hotel dentro del predio que ocupaba la ex fábrica de Nobleza Piccardo en San Martín, provincia de Buenos Aires. Ya obtuvo aprobación de la norma municipal necesaria para avanzar en la definición del master plan pero aún no tiene fecha de inicio.

A la caza

En el proceso de hallar las ´joyas´ del real estate, todo vale. Las desarrolladoras realizan búsquedas con equipos propios, reciben llamados de los brokers y hasta los propios dueños les acercan propuestas. La cuestión se pone más compleja al tener que acordar precios ya que los valores de incidencia actuales en las zonas más demandadas (Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Vicente López) estrechan el negocio. "Para adquirir tierra es necesario un buen proyecto y factibilidad, los valores no pueden superar los u$s 800 de incidencia por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación. De ser mayores, se hace muy complicada la realización", afirma Darío López, socio del estudio Arquitectonika, que recientemente adquirió dos lotes asociados con otras empresas: uno de 2.500 m2 en Túnez 2574 (Belgrano) y otro de 2800 m2 en Salguero 835, Palermo. Por cada uno pagó alrededor de un u$s 1 millón y hará edificios que "están concebidos como espacio funcional, flexible y personalizado".

En Capital es muy poca la oferta. Sin embargo, quedan terrenos grandes en zonas que generan expectativas, como Barracas y Parque Patricios. "En buenas áreas, los valores se sostienen en cifras históricamente elevadas: un lote de frente simple sobre Libertador se ofrece a una incidencia de u$s 1100/m2, lo que achica mucho el margen del negocio", ejemplifica Soto. Y agrega: "La ubicación siempre es un determinante pero el mapa de zonas está cambiando y de a poco van surgiendo nuevas ubicaciones que buscan consolidarse, como es el caso de los distritos Tecnológico, Audiovisual y de Diseño en la Capital".

Si bien Raghsa no compra un terreno desde 2010, dicen estar "en búsqueda activa pero quedan muy pocos disponibles en zonas premium y con las características requeridas por la empresa. Esta escasez es el motor del movimiento hacia el Gran Buenos Aires", sostiene Héctor Salvo, gerente General de la compañía. "El objetivo es para stock, los proyectos se desarrollan luego de elegir el predio", sostiene el directivo.

Durante los próximos años, la compañía se concentrará en construir únicamente edificios de oficinas AAA para la renta. Finalizó 955 Belgrano Office, y avanza con Madero Riverside en el Dique Cuatro de Puerto Madero, cuyo costo de compra fue de u$s 21 millones. Se estima que la inversión de este proyecto rondará los u$s 56 millones.

En tanto, en diciembre de 2010 también sumó un predio en avenida del Libertador al 7200, en Capital. La tierra implicó más de u$s 33 millones y la inversión para desarrollar la torre promediará los u$s 120 millones.

Como la vacancia de terrenos porteños es escasa, los lotes disponibles tienden a la suba y esto deriva en que "la premisa location, location, location ya no sea el aspecto fundamental en la búsqueda de terrenos. El desarrollador mira con perspectiva a zonas que por tendencia serán clave en los próximos 10 años y con las cuales se podrá hacer diferencia económica a futuro", considera Lucas Desalvo, a cargo del área de Negocios Corporativos de la consultora Serinco. Acorde al relevamiento realizado por esta firma, Vicente López (entre Libertador y Pelliza) presenta valores prácticamente iguales a los sectores más cotizados de Capital, con incidencias que rondan entre 900 y 1100 u$s/m2 y valores de venta que van de u$s 2900 a 3200/m2.

A TGLT tampoco les resulta sencillo hallar terrenos que respondan a las necesidades de sus marcas Metra, Forum y Astor: "Estamos en búsqueda activa pero no está fácil comprar terrenos porque en general se buscan tierras de grandes dimensiones para proyectos que difícilmente podamos resolver en menos de media manzana", explica Alejandro Belio, director de Operaciones de la compañía.

TGLT está negociando un terreno en San Telmo, donde edificaría un proyecto marca Metra, además de otra tierra en Montevideo, Uruguay. En tanto, durante 2014 sumó el predio de la ex fábrica de vinagres Hüser (Mercedes 2330) para lanzar Metra Devoto. A su vez, junto a otros dos socios argentinos, compró -por u$s 12,6 millones- un edificio en Belgrano que pertenecía a Bayer (Monroe 1370). El primero será para uso residencial mientras que el otro -en el que TGLT participa con un 31%- tendrá destino de edificio corporativo.

Además, Belio comenta que están buscando "lotes para hacer oficinas en Capital y el corredor norte (no más allá de San Isidro), aunque aún no hay nada firme. También se evalúa hacer otro Metra o un proyecto Astor, pero no hay nada aún".

Negociaciones

Este mix de situaciones también se da al momento de pactar las condiciones de pago del terreno. La mayoría acepta desembolsar una parte en efectivo y otra mediante canje por metros cuadrados, ya sea dentro del futuro desarrollo a construir o en otras obras del inversor.

Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, destaca los dos últimos terrenos que adquirió la compañía. Uno -ubicado en Azopardo e Independencia- se pagó mediante canje por metros cuadrados "dado que la valorización es altamente interesante para los propietarios", afirma. Allí, se está levantando Quartier Madero Urbano, torre del tipo "suites y studios". El otro, que está en Dorrego y Amenábar, será Quartier Dorrego, complejo que combinará viviendas, estudios y área comercial. Este lote se saldó a través de un fideicomiso al costo en dos etapas.

Por su parte, Gustavo Maquirriain, director de Vizora, esgrime dos motivos por los que -en general- la firma no quiere quedar sujeta a trueque por metros: "Por un lado, para poder cerrar un precio y que éste no quede afectado por la variación de costos de construcción. Por otro, para no perder la flexibilidad en el manejo de los tiempos de lanzamiento". Vizora adquirió un predio de 17 hectáreas en el Camino de los Remeros, Tigre, por el cual pagó u$s 20 millones. Allí comenzará Remeros Beach, que tendrá una laguna de 3,5 hectáreas y contará con edificios bajos tipo condominios de hasta cuatro pisos, otra área con torres de 15 pisos y también townhouses con playas y marinas.

Grupo Portland trabaja sobre 17 proyectos, entre los que están en etapa de ejecución y planificación. Gustavo Menayed, su presidente, cuenta: "En Capital buscamos tierras muy grandes en barrios periféricos para dar un producto de calidad, torres con servicios a valores de mercado más bajos. Estamos mirando mucho la zona sur: Barracas, Parque Patricios y La Boca".

La constructora tiene desde torres corporativas premium sobre Libertador al 700 y al 1000 en zona norte (Open Office) hasta dos manzanas donde está realizando el anteproyecto para viviendas sociales con locales comerciales en el barrio Atalaya de Isidro Casanova, en La Matanza. A su vez, espera hallar tierras para construir un complejo de marca Palmeras en Barracas.

Desde el grupo Monarca no hacen búsquedas activas porque ya tienen "material como para entretenerse un par de años", relata Mariano Galeazza, director Comercial. El grupo cuenta con un lote de 115 hectáreas en Hudson para desarrollar un emprendimiento similar al de Crystal Lagoon que tiene en Pilar y acordó una adquisición de tierras en Tortuguitas. En Rosario ultima gestiones para otro proyecto, a lanzarse en 2016.

En general, Monarca se enfoca en lotes de más de 30 hectáreas ubicados en los suburbios de Buenos Aires y el interior. "Después del cepo cambiario, la permuta con el propietario de la tierra resultó una solución porque recibía metros de proyecto y en el tiempo los convalida como dólares", recuerda Galeazza.

Perspectivas

Spina augura tiempos alcistas: "El mercado de terrenos es bastante inelástico a la baja. Todos están anticipando un ciclo -no necesariamente a corto plazo- de suba de activos, razón por la cual no hay baja de incidencias".

En tanto, Néstor Curland, director de Zentrum Emprendimientos, confirma que en su caso "la búsqueda de tierras es permanente. La proyección de los próximos años es excelente y obliga a adquirir más tierra que permita canalizar los pedidos de los inversores". Zentrum no apuesta al stockeo de tierra para su valorización. "Cada una de las adquiridas tiene destinado un proyecto y un grupo de inversores", dice. Entre las últimas novedades, trabaja sobre un ex baldío en Av. Rivadavia 2150 donde construirá 4000 m2 de parking, oficinas, estudios y locales; en Soler 5975 hará viviendas con hotel; y en Crisólogo Larralde 2491 edificará viviendas, locales y estudios. "Las incidencias varían según la ubicación del lote pero arrancan desde u$s 600/m2 a 1.000", apunta. Con mirada positiva, Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, destaca que el grupo mantiene "altas expectativas porque la tierra es finita y escasa. Hay buenas oportunidades y se han formado conglomerados de lotes para hacer proyectos". Respecto a tendencias, cree en el desarrollo de "emprendimientos de usos mixtos apalancados en la cercanía". La compañía, que está en pleno desarrollo del polo Ayres Vila, próximo a Pilar, cuenta con un banco de tierra de 40 hectáreas en el kilómetro 47 que les demandó u$s 30 millones de inversión.

"En términos generales es un buen momento para salir a comprar tierras y stockearse -remata Costantini-. Si el proyecto es bueno habrá margen para poder venderlo. Hay incertidumbre pero el próximo gobierno intentará mejorar algunas debilidades claras que tiene la economía argentina. Como desarrollador de largo plazo, si encuentro un terreno bueno, lo compraría".