El valor de los centros logísticos


Fuente: Diario Clarín Suplemento ARQ - 11/08/15

Por: Inés Alvarez

El funcionamiento del sector logístico y sus distintos mercados. La zona y los servicios más demandados. Costos de inversión y precios.

Centros logísticos. Los premium cuentan con sistemas contra incendio y naves de gran volumen (imagen del Centro Logístico Pacheco).

Entre el trazado de las rutas 8 y 9 se forma un triángulo que se llama San Eduardo, "una especie de Recoleta de los centros logísticos", define Lucas Desalvo, de Serinco. Esta consultora realizó un relevamiento de valores de este segmento inmobiliario a través de la recolección de testimonios de los propietarios de los mismos centros. En rigor, éstos son muy pocos en todo el país, lo que define una ajustada oferta.

Dentro del sector logístico existe un mercado principal, definido por parques multiclientes de entre 20 y 30 hectáreas, y uno secundario o "B", de depósitos aislados. Al primero se lo conoce comúnmente como premium, por la calidad de los servicios ofrecidos y su buena ubicación, en medio de dos arterias que se comunican con la ruta del Mercosur y a sólo 35 km de la Ciudad de Buenos Aires.

Eduardo Bastitta, gerente general de Plaza Logística, con centros en Pacheco, Pilar y Tortuguitas, explica: "La categoría premium incluye lotes donde se concentran varios centros de distribución de distintas empresas y operaciones, de modo que se genera una sinergia muy fuerte por los servicios y la infraestructura compartida". Son, en definitiva, parques en donde operan industrias como la farmacéutica, de consumo masivo, textiles y hasta de comercio electrónico.

"El hecho de tener centralizada la limpieza, seguridad, administración de residuos y el comedor reduce los costos y beneficia especialmente a las pymes, que por su escala no alcanzan a costear determinados servicios" afirma Bastitta. Otras características, como contar con un porcentaje mayor al 40% del terreno destinado a playas de maniobra y espacio para vehículos en espera, también contribuyen a esta categoría.

El valor del alquiler, según el último relevamiento de Serinco, ronda entre los 7,50 y 8,50 U$S /m2. El inventario estimado es de 1.200.000 m2 y la tasa de vacancia es del 6 %, es decir, de 84.000 m2. Esta variable es central para comprender el funcionamiento del mercado secundario, el cual saca partido de la escasa oferta premium. Desalvo aclara: "Como la vacancia es casi nula, algunas empresas se vuelcan al segmento B, que radica en una importante cantidad de depósitos para clientes con menores requerimientos en cuanto a infraestructura y servicios". En este caso, además de tratarse de depósitos desperdigados, con una antigüedad menor a los 15 años, la diferencia con los centros logísticos se percibe también en la superficie de las naves: en el secundario está entre los 5.000 y los 25.000 m2, mientras que en el principal son de entre 50 mil y 100 mil m2. El valor del alquiler en el segmento B es de 5 US$/m2 promedio.

Desalvo señala que "el sector logístico depende de las variables de la macroeconomía, por lo que la locación es el tipo de operación principal". Esto significa que la venta no es conveniente porque significa la inmovilización de activos muy costosos para las empresas. En el caso de Plaza Logística, el negocio se centra en el alquiler de las naves hechas a medida de la empresa locataria.

En cuanto al nivel de inversión calculado en relación a la tasa de retomo, los desarrolladores buscan tierra por un valor que no supera los 80 y 100 US$/m2. En costo de obra, los depósitos con servicios básicos oscilan los 2.700 y 3.500 $/m2, mientras que para un centro logístico premium se destina unos costos de obra que ronda los 5.500 y 6.500 $/m2.