Un negocio para grandes empresas.


Fuente: La Nación Suplemento Inmuebles comerciales e industriales - 24/09/15

Publicado en: Edición Empresa

Se comercializan 460.000 m2, donde la mayor parte de la oferta radica en inmuebles de 5000 y 15.000 m2.

En los últimos años y desde el actual contexto, la relación entre la constante demanda de depósitos premium y la escasa vacancia generó una mejora en los mercados secundarios. El crecimiento del sector logístico a raíz de la integración del Mercosur, el desarrollo industrial y el alto nivel de consumo logrado hasta 2013, motivaron la generación de un nuevo negocio inmobiliario dedicado a grandes empresas con necesidades específicas: los centros logísticos premium.

Desde la generación del negocio con Pacheco Trade Center, Plaza Logística y Centro Logístico Tigre como principales referentes del sector, se generó un incremento de superficies, dado en gran parte por la modalidad build to suit, construcción bajo la necesidad logística de cada locatario.

El alquiler de estos inmuebles, "según los últimos relevamientos ronda entre los siete y ocho dólares el m2 al tipo de cambio oficial, con un inventario estimado de 1.200.000 m2 y una tasa de vacancia que ronda entre el 4% y 6%", opinó Lucas Desalvo, responsable de inmuebles corporativos de Serinco.

"Cuando un chico rompe una piñata, en primer término usa sus manos, pero cuando éstas se llenan, hasta los bolsillos son de gran utilidad. Este ejemplo tan simple nos sirve para explicar el otro eje que existe en el negocio, basado en el denominado mercado secundario logístico o segmento B, que radica en una importante oferta de depósitos para clientes con menores requerimientos en cuanto a infraestructura y servicios, pero con la necesidad imperante de locaciones centrales", agregó Desalvo.

De acuerdo a esta teoría, la oferta se encuentra en la segunda horqueta de la autovía Panamericana, en el sector denominado Triángulo de San Eduardo, en el kilómetro 35 y los ramales de las rutas 8 y 9, y ésta última es vital por su conexión con el Mercosur.

Pablo Fiorita responsable de parques industriales, centros logísticos y puertos de la firma Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, detalló: "El corredor norte de la Panamericana hasta el kilómetro 40 y su intersección con las principales rutas provinciales, es donde se fueron instalando desde hace ya muchos años atrás, las empresas del segmento de logística más importantes. Y en la actualidad, al incorporar más superficies, se adaptan sus megaproyectos a centros logísticos de almacenamiento y distribución con un gran abanico de servicios para tentar al industrial en tercerizar su unidad de negocios de este rango y así dejar en mano de expertos la distribución de sus productos".

Respecto a las tipologías, se tratan de depósitos con una antigüedad no mayor a los 15 años, cuyas superficies oscilan entre 5000 y 25.000 metros cuadrados, ubicados fuera de los centros logísticos.

Relevamiento

En base a un informe de Serinco, se determinó que a la fecha se comercializan 460.000 m2, donde la mayor parte de la oferta radica en depósitos de entre 5000 y 15.000 m2. Mientras, los valores fluctúan entre los cuatro y siete dólares el m2, arrojando un precio de alquiler ponderado de cinco dólares el m2. "Esto genera una reducción en el margen natural que tendría que existir entre las dos tipologías respecto a los alquileres, en parte por los bajos índices de vacancias del segmento premium y por otra parte, por una importante demanda con bajos requerimientos", opinó Desalvo.

Por otro lado, Fiorita expresó: "Para alquilar se pagan entre cinco y ocho dólares el m2, mensual más el gasto por expensas, servicios e impuestos".

Fiorita amplió: "Para la compra, el corredor norte, se cotiza en 130 dólares el m2. En el circuito oeste, está en los 100 dólares el m2, y en el eje sur, en 80 dólares el m2". Para este operador, estos precios se potencian o disminuyen dependiendo las cercanías con autopistas y accesos, calidad de tierra y servicios, entre otros detalles.

Por su parte, Desalvo argumentó: "En la zona norte el valor que buscan los desarrolladores para la tierra ronda entre 80 y 100 dólares el m2. El costo de obra de los centros logísticos oscilan entre 2700 y 3500 pesos el m2".

Mientras que en un centro logístico premium, "los valores que se deben desembolsar para su desarrollo ascienden desde los 5500 hasta los 6500 pesos el m2", detalló Desalvo. Sobre la magnitud de los proyectos, Fiorita explicó: "Depende mucho del desarrollo que se quiera emprender. El costo de la construcción de una nave A es de aproximadamente unos 500 dólares el m2. En tanto, una del tipo B, está en el orden de los 350 dólares el m2".

Aquellas empresas logísticas con trayectoria amplían sus centros logísticos en 30.000 m2 cubiertos aproximadamente por año. "Se vislumbran nuevos proyectos en puntos estratégicos como también, reciclajes de centros industriales antiguos adaptables a módulos para logística de empresas", amplió Fiorita.

El porcentaje de rentabilidad de los centros logísticos no baja del 20% anual. Fiorita manifestó: "Actualmente, en la ciudad de Buenos Aires, se trabaja en el ingreso y egreso de camiones de alto porte. Entre algunas iniciativas se destaca el centro de transferencia de cargas del barrio de Villa Soldati".