Mercado de alquileres residenciales.


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Dentro del Real Estate, el mercado tiene un sinfín de opciones en inversión, desde viviendas unifamiliares, pasando por oficinas, galpones y hasta guarderías náuticas. Luego del 2001, el mercado inmobiliario es foco de pequeños, medianos y grandes inversores, pero lo que pocos saben es cuánto rinde realmente su inversión, ante una economía tan compleja como la de Argentina.

Empecemos el análisis partiendo desde el principal problema que hoy sufren los propietarios, ya que se compra un inmueble en dólares billete y se alquila (en la mayoría de casos) en pesos argentinos. El inmueble se revaloriza año tras año en dólares y el contrato locativo se deprecia constantemente por la devaluación del peso. Esta relación se asemeja a la teoría del big bang, donde la restricción a la compra de dólares y la inflación genera un alejamiento constante en los valores y tasas de retornos deseadas.

En el análisis efectuado se relevaron 3 focos de la ciudad, que marcan claramente los segmentos sociales más representativos de la misma. Se analizaron los barrios de Belgrano, Balvanera y Flores, para observar los retornos a distinta escala socioeconómica. Muchos pueden pensar que el retorno del alquiler debería guardar una lógica con la ubicación, precio del inmueble, segmento social, etc.

No obstante y para sorpresa de muchos, el valor del alquiler pasó a ser una especie de commodity, como la soja ó el trigo.

Comenzando con el barrio de Belgrano, se analizó un cuadrante formado por Av. Cabildo, Vías del Tren Mitre (Ramal Retiro-Tigre), La Pampa y Monroe. Para los tres casos se tomaron 2 ambientes usados sin amenities ni cocheras. El promedio para el foco en cuestión arroja un valor de $ 1.175.000 para un departamento de 40 m2. El valor de alquiler promedio es de $ 4675 mensuales para un departamento de ese metraje, por lo cual la tasa de retorno es del 5% anual.

Yendo al barrio de Balvanera, analizando el cuadrante conformado entre las Avenidas Belgrano e Independencia y Entre Ríos y Jujuy, notamos que para un departamento de 40 m2 se necesitan $ 824.000 y el mismo puede ser alquilado en $ 3.950, dando un retorno anual del 6%, mayor al del barrio de Belgrano.

Por último, el barrio de Flores, dentro de la zona comprendida entre Avenidas Rivadavia, Directorio, Carabobo y San Pedrito, el valor de un departamento de 40 m2 es de $ 910.000 y el alquiler promedio es de $ 4.500, dando una tasa de 6%.

En base a la muestra tomada, se nota en primer término que el alquiler no acompaña el valor del inmueble según el barrio. Los alquileres están atados a la capacidad de pago de las personas, por lo cual tienen límites.

Por otra parte, un retorno del 5 ó 6 % no es aceptable, por lo cual los inversores hoy en día solo se conforman con el negocio de revalorización del activo y no con los frutos percibidos por la explotación locativa, ya que en tal caso cualquier opción conservadora en mercado, como un plazo fijo, podría superar ampliamente la rentabilidad.