El costoso ingreso para un alquiler.


Fecha: 27/01/2016

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Alquilar se volvió en los últimos años una alternativa, quizás la única, ante la falta de créditos hipotecarios y la distancia entre los salarios en pesos, luchando contra la inflación, y los inmuebles en dólares en constante crecimiento.

No obstante uno de los primeros problemas que un inquilino debe afrontar no es el pago mensual del alquiler, sino el costo de ingreso el cual promedia entre $ 20.000 y $ 30.000 en departamentos de 2 ambientes.

¿Cuáles son los costos asociados a un alquiler? En primer lugar debemos hablar del depósito de garantía. Este concepto tiene su origen en la ley de alquileres donde se indicaba en lo que respecta a pagos anticipados, que no podrá requerirse del locatario depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

Este monto, en teoría, queda en manos del propietario y es devuelto al finalizar el contrato.

El segundo costo que debe afrontar un inquilino radica en los certificados. En este punto el costo actual oscila los $ 1.000, dependiendo de la gestoría que utilice la inmobiliaria y los tiempos.

Luego se deben afrontar los costos de sellados, que rondan entre $ 700 y $ 1.000.

Por último, y siendo el más importante, el honorario de la inmobiliaria.

En base a lo registrado en una serie de consultas para departamentos de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la mayoría de las inmobiliarias exige entre 1 mes y medio y 2 meses de alquiler en concepto de honorarios.

A modo de referencia por un departamento ubicado en la calle Pasco al 400 se pide un alquiler de $ 4.000 para el primer año y $ 5.200 para el segundo. Por ley el honorario inmobiliario sería de $ 5.400 (4.15%). No obstante el bróker solicita 2 meses de alquiler en concepto de honorarios, uno por cada año, es decir: $ 9.200, un 70 % más de lo legal.

En promedio para entrar a este departamento de dos ambientes se necesitan $ 20.000.-

El costo del alquiler al montar un negocio.

En materia comercial los costos asociados al alquiler son otro problema para los emprendedores. Para iniciar un negocio de escala barrial, en Gran Buenos Aires, se requiere un alquiler de entre $ 7.000 y $ 15.000, dependiendo de la superficie y posición comercial, arrojando un costo de ingreso aproximado de entre $ 38.000 en el primer caso y de $ 77.000 para el segundo. Este costo dentro de un esquema de inversión de baja escala, entre $ 100.000 y $ 150.000, representa una incidencia muy elevada que en muchos casos condiciona el inicio del emprendimiento.

La generación “Y”, principal víctima del mercado de alquileres.

Un poco de historia…

Históricamente, en nuestro país, el acceso a la vivienda ha sido un símbolo cultural, de progreso, y hasta emotivo, arraigado posiblemente en las raíces inmigrantes y en la necesidad de consolidar un hogar.

Así fue que las primeras generaciones lograban comprar terrenos, y con la autoconstrucción llegaban a levantar las paredes que más tarde pasarían a ser la contención de la familia. Ladrillo por ladrillo, se construyó el sueño de la casa propia, con sacrificio pero alcanzable.

A estas generaciones se las denominan “Tradicionalistas”, nacidos antes de 1945 entre las guerras mundiales y la gran depresión, y “Baby boomers”, nacidos entre 1945 y 1965.

Todos estos principios generaron en ellos un hábito de progreso, con el cual se consolidaron muchos de los barrios que hoy conocemos.

Luego, los hijos de estas generaciones, parados sobre un mejor status en la sociedad, lograron progresar, estudiar, tener una profesión u oficio, lo que les permitió alcanzar también la posibilidad de contar con una vivienda. En muchos casos aprovecharon sus ahorros e invirtieron en propiedades, incrementando sus activos inmobiliarios.

Se los considera como la “Generación X”, nacidos entre 1966 y 1980, con el fin de la guerra fría, la caída del muro, la incertidumbre laboral y el padecimiento de los gobiernos militares y la represión.

Esta generación tuvo la ventaja en los 90 del acceso al crédito hipotecario y de un mercado de consumidores finales, con cierta estabilidad.

La generación “Y”, principal rehén de los alquileres

Por último y como foco de esta nota, llegaron los “hijos de los hijos”, quienes en algunos casos nacieron nativos digitales pero cautivos en una burbuja, sin conocer el significado de un crédito hipotecario, de una economía estable y de la posibilidad de comprar una vivienda.

Es la denominada y conocida “Generación Y”, las personas nacidas en el período comprendido entre 1980 y la actualidad.

La forma de vida de esta generación y el contexto en el cual viven nos lleva a una pregunta ¿Existe mercado inmobiliario para la generación Y?

Por lo pronto viven en un contexto dificultoso, con salarios bajos y en muchos casos precarizados, sin alternativas de inversión, en una economía fluctuante y que los empuja inevitablemente al consumo, sin crédito hipotecario, y sometidos a valores de inmuebles dolarizados y en constante incremento.

La ciudad se urbanizó a tal punto que ya no existen terrenos en el radio urbano, ni hablar de vivir frente al rio o a una plaza. ¿Cuántos kilómetros hay que retirarse para conseguir un terreno accesible económicamente y con los servicios básicos?

También vive en un contexto, a diferencia de las anteriores generaciones, en el cual el mercado inmobiliario, a partir de 2003 dejó de tener consumidores finales y ante la baja credibilidad en las entidades bancarias post crisis y la nula alternativa de inversión, aparecieron inversores captados por los inmuebles, como mejor opción en mercado, lo cual fue y es demostrado día a día. Por lo cual se construyeron numerosos emprendimientos, edificios, torres, dúplex, oficinas, etc. Todo ello generó un mercado competitivo con valores cada vez altos.

A simple vista el único mercado asignable a esta generación es el locativo, es así, la generación “Y” está condenada a alquilar, por lo menos en este contexto.

Esto conlleva a un panorama dificultoso para los jóvenes inquilinos, que a su vez se encuentran acorralados por en exceso de demanda que paga cualquier costo y un panorama económico donde todavía el contexto no genera facilidades para la inserción de créditos hipotecarios a tasas menores a 2 cifras, lo cual realmente generaría un vuelco en la demanda.

La gran pregunta entonces es: ¿cuál es la solución a este problema? Lógicamente y como cualquier país del mundo, la solución estaría dada por la generación de créditos hipotecarios. El único caso masivo hasta el momento fue el programa PRO.CRE.AR, una buena iniciativa, pero que no fue recibida por la banca privada, quienes a la fecha siguen desarrollando productos basados en el corto plazo y el consumo masivo, con excelente rentabilidad. Las tarjetas de crédito, las cuotas, los descuentos, son la vedette.