Qué tener en cuenta antes de comprar una propiedad usada


Fuente: Apertura.com- Sección Real Estate - 29/06/2016

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Qué tener en cuenta antes de comprar una propiedad usada

Una guía con las áreas o requisitos que pueden presentar problemas.


La experiencia de comprar un inmueble ocurre muy pocas veces a lo largo de la vida de una persona. Y, en algunas ocasiones, puede convertirse en un problema si no se maneja determinada información.

Son operatorias que tienen cierta complejidad en sí mismas y la desinformación que realizan algunas inmobiliarias, al minimizar muchos aspectos que hacen “a la situación” de la propiedad, puede convertirse en un problema cuya magnitud no sólo puede hacer caer la operación sino que además puede generar perjuicios que ocasionen pérdida de dinero y sus consecuentes acciones legales.

En este sentido, los problemas más frecuentes -que suelen aparecer en un 20 por ciento de las escrituras- en una operación de compra-venta inmobiliaria de propiedades usadas pueden ser los siguientes:

  1. Situación legal.
    • Titularidad del Dominio: por ejemplo, problemas sucesorios, conyugales, donaciones, apoderados incorrectamente acreditados (Títulos Observables).
    • Inhibiciones.
    • Embargos vigentes, usufructos, etc.
    • Reglamentos de copropiedad no inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble (por ejemplo, barrio cerrado).
    • Conflictos de familia (por ejemplo, divorcios no resueltos).
  1. Problemas impositivos por diferencia entre lo construido, los planos del inmueble y lo declarado ante el ente recaudador.
    • Capital Federal: Según información de la empresa Sistemas Catastrales S. A., el 35% de los inmuebles de la Capital Federal posee serias diferencias de superficie cubierta entre la real y la declarada.
    • Pcia. de Buenos Aires: Esta problemática se acentúa significativamente. En la mayoría de los relevamiento que realizan los agrimensores (constitución del estado parcelario) surgen diferencias, que luego de escriturar aparecen como deuda identificada con Código 21 en las boletas de Rentas de la cual se tiene que hacer cargo el comprador. En el caso de los countries, la mayoría de los lotes figuran como terreno Baldío.
  1. Vicios ocultos: Por ejemplo: fallas estructurales, fisuras constructivas, envejecimiento prematuro, etc. El comprador de haberse dado cuenta de la inversión que tendría que realizar, a lo mejor no compraría o negociaría un mejor precio.
  1. Análisis del reglamento de copropiedad. Restricciones en el uso como ser:  Por ejemplo: “No se permiten animales” o “no apto profesional”.
  1. Análisis de las expensas ordinarias y extraordinarias. Gastos extraordinarios previstos por remodelación del edificio, posibles juicios laborales/civiles, deuda con la Obra Social.
  1. Evaluación del contexto. Salones de baile, barriadas, zonas inundables, escuelas secundarias, cancha de fútbol, supermercados, funerarias, bomberos, etc.
  1. Cumplimento de la ley Nro. 257 y decreto Nro. 1233 GCBA 2000. Las propiedades con más de 10 años de antigüedad tienen la obligación de gestionar el “Certificado de Conservación del Inmueble”, en muchas oportunidades no se cumple con esta normativa.