La Nación - LOS PRECIOS EN CELESTE Y BLANCO


Fecha: 23/08/2016

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Nuestro amplio territorio dificulta establecer un precio uniforme en la valuación de las propiedades usadas. Las grandes ciudades, las periféricas, las cercanas a áreas productivas, entre otros aspectos, son vitales para precisar las cifras de los departamentos y casas. La consultora Serinco realizó un relevamiento federal que separó a las unidades de dos ambientes sin amenities ni cocheras (ver infografía) con superficies que oscilan entre los 40 y 60 m2 entre la Capital, el Gran Buenos Aires (GBA) y el interior.

El mercado se mantiene expectante con precios estables. "Lógicamente ante un escenario con inflación siempre hay movimiento en los números. Hacer un edificio tiene un costo que es impactado por los aumentos de materiales y mano de obra. Eso sumado a la escasez de tierra en Buenos Aires. Los barrios más demandos por inversores son los que se consideran como ladrillo de oro: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos sectores tienen gran parte del segmento ABC 1", detalló Lucas Desalvo, supervisor de negocios corporativos de Serinco

Sobre cuales son los barrios que pueden obtener mayores aumentos de los valores de las unidades usadas, detalló, que la zona sur de la ciudad presenta gran potencial.

Anterior a la liberación del cepo era una situación común que en las negociaciones, el comprador con dólares en la mano, lograba rebajar entre un 10 y hasta un 20% el precio de la unidad ante el vendedor. "No había reglas claras y ante la inestabilidad del tipo de cambio los propietarios que tenían necesidad de vender accedieron a rebajas. Hoy el panorama es distinto. Si bien hay valores que se encuentran altos, la realidad es que hay cierta estabilidad cambiaria, por lo cual los propietarios prefieren esperar antes de rebajar", amplió.

A su vez hay otra realidad que se basa en la integración de costos para levantar un edificio nuevo. "Si lo tomamos unitariamente en un barrio como Belgrano, se tiene u$s 900/m2 de incidencia del terreno y u$s 1100/m2 de costo de obra, por lo cual sin contar impuestos y beneficios, hay monto inicial de u$s 2000/m2. Esos números marcan una base y se repiten en la ciudad y el GBA, como una especie de valor commodity, a similar mercado y calidad edilicia, similar valor", comentó Desalvo.

En el GBA los sectores más cotizados están en Vicente López, San Isidro, Lomas de Zamora y Avellaneda. "A nuestro entender, Vicente López y Avellaneda son los sectores más cercanos y ligados con la Capital, y eso es un atractivo único. Por ejemplo, Vicente López absorbe valores similares a los de Núñez, siendo un partido que ofrece espacios verdes, vida al río y accesibilidad e infraestructura comercial. Luego San Isidro y Lomas de Zamora, son dos lugares históricamente marcados por las clases media y alta, donde los precios se defienden a lo largo del tiempo".

En el interior, el informe reveló que Comodoro Rivadavia es el punto más caro. Allí, los valores suben porque la ciudad chubutense es una plaza destinada a la actividad petrolera. Los sueldos y calidad de vida son elevados, y desde ese punto se enmarca como un mercado de cifras altas, respondiendo a la actividad principal de esta región patagónica

Opiniones

Para Juan José Cruces, economista y director del Centro de Investigación en Finanzas, de la Universidad Torcuato Di Tella, el momento actual, y posicionándose en la parte del inversor, ofrece una excelente oportunidad para vender su departamento.

"Es casi imposible pronosticar la evolución futura de los precios de los departamentos. Es más fácil determinar si hoy están caros o baratos, y tomar una decisión. Medidos en dólares ajustados por la inflación de Estados Unidos, los valores hoy son el doble que en 2001. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde 2003 cuesta 74 meses."

"Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, canales de distribución y financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario. Nuestros departamentos ya no están baratos comparados con otros países de la región. Aprovechando la mayor demanda por el blanqueo y los créditos hipotecarios con subsidio estatal, creo que es un excelente momento para vender y colocarse en bonos gubernamentales argentinos que rinden más", amplió Cruces.

Finalmente, José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario, precisó, que, "en base a los relevamientos de valores de departamentos usados estándar sin amenities que venimos haciendo de manera trimestral desde hace 13 años, la Capital es actualmente la que cuenta con la cotización más alta por m2 con 1946 dólares por m2, muy cerca de ese valor se ubica en promedio el valor de las 13 localidades del primer cordón del GBA que componen nuestro análisis y que alcanzan en conjunto un valor promedio de m2 de U$S 1942, aunque con una dispersión más alta ya que el las localidades del sur el valor promedio es por m2 es de 1725 y en la zona oeste de 1765 dólares".

En el interior del país la situación es similar existen valores medios de entre 1000 y 1100 dólares por m2 en ciudades como San Salvador de Jujuy y San Fernando del Valle de Catamarca, superando los 1850 dólares por m2 de cotización promedio en ciudades como Neuquén y Bariloche. El promedio de valor de las 24 localidades del interior del país en su conjunto relevadas alcanza los U$S 1330 por unidad de superficie siempre considerando departamentos estándar de dos y tres ambientes usados zonas céntricas de cada localidad", concluyó Rozados.