Tiempo de gloria para los usados


Fuente: Diario La Nación Suplemento Propiedades - 29/10/16

Fecha: Sábado 29 de octubre

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En la recta final de 2016, el mercado tiene motivos para festejar: éste fue un año de intensa actividad. Al fin de las restricciones para la adquisición de dólares que, lógicamente, reactivó un mercado como el de compraventa de departamentos usados que, de hecho, está dolarizado desde hace más de cuatro décadas, se sumaron otros factores. Por caso, la incipiente aparición del crédito hipotecario que, en algunos casos (la línea del Banco Nación, por ejemplo), exige que las propiedades a financiar tengan escritura.

"La confianza es un factor de peso en nuestro mercado y ya desde finales de 2015 se perciben expectativas y buen clima", comenta en este sentido Dina Crusizio, directora de Inmuebles Residenciales de L.J.Ramos, división que concentra su operatoria en Barrio Norte, Recoleta, Puerto Madero, Palermo y Belgrano. "El inversor ha regresado", sentencia a la hora de distinguir quiénes han traccionado la demanda durante los últimos meses, que, sostienen en el sector, estuvo relegada por cerca de un lustro.

Los inversores no fueron los únicos que compraron departamentos de segunda mano. También, hubo quienes, finalmente, concretaron (y todavía lo hacen) su deseo de mudarse durante 2016. "Éste ha sido un año en el que muchas familias dejaron su departamento chico para irse a uno más grande y, también, en el que aquellos que querían achicarse, decisión que venían posponiendo por diversas causas, pudieron hacerlo. Son clientes que disponían del dinero pero que recién durante este período se decidieron a cumplir sus sueños", profundiza Inés Modern, gerente de la sucursal Barrio Norte de Toribio Achával.

Cómo afectó esta movida a los precios y qué pasará en un futuro próximo es un tema que ocupa tanto a compradores como a vendedores. La foto actual de la demanda, compuesta por usuarios finales e inversores, explica porqué los precios de los usados, bastante quietos durante el cepo, no tardaron en acomodarse. "El mercado comenzó a convalidar valores que unos meses atrás no se avalaban", apunta Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers, inmobiliaria que se focaliza en la zona norte de la Capital Federal, quien asegura que los aumentos oscilaron entre el 5 y 10 por ciento en dólares.

Un dato claro es que el valor del metro cuadrado de las unidades usadas de la Capital Federal se incrementó un 118 por ciento en dólares en los últimos diez años. Hoy, el precio promedio del m2 en los departamentos de uno y dos ambientes se ubica en los US$ 1945, cifra que duplica los US$ 889 , valor al que se comercializaba el m2 del mismo tipo de propiedad en agosto de 2006, según el relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario. Si la comparación se realiza en pesos, una década atrás el m2 en Capital costaba unos $ 2.720, mientras que en la actualidad alcanza los $ 22.434.

Por otra parte, los aumentos también se manifestaron en los últimos 12 meses: en agosto, la suba interanual en dólares fue del 7 por ciento. Todo indica que se trata de una tendencia que llegó para quedarse. Crusizio señala que uno de los indicios que anticipa que los valores seguirán en alza es el margen de negociación entre compradores y vendedores. "Hoy rara vez supera el 7 por ciento cuando en el pasado rondaba el 10", detalla . "Las oportunidades están en las unidades que no se ajustaron y que aún conservan sus precios porque si todo continúa como hasta ahora los valores terminarán subiendo", evalúa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, firma con fuerte presencia en Belgrano y Palermo.

Las opiniones son homogéneas en referencia al futuro cercano y la curva ascendente de los precios. "Hay expectativas de que el blanqueo de capitales impacte con más fuerza en el sector ya que las consultas continúan", afirma Siwacki. Sin embargo, más allá de los estímulos, algunas fuentes advierten que para 2017 tampoco hay que esperar cambios bruscos por una razón: "Cuando el alza es muy marcada, la demanda se retira", apunta Modern.

Más allá de lo que se espera en el corto y en el mediano plazo Puerto Madero, Núñez, Barrio Norte, Palermo y Recoleta son los barrios que convalidan valores más caros que oscilan entre los US$ 2450 y los US$ 5050 por m2, según datos de Serinco, empresa especializada en valuación de inmuebles. Mientras que Villa Lugano, Mataderos y Agronomía son los barrios en los que los valores son más accesibles: entre US$ 1000 y US$ 1950 el m2.