Reactivación de créditos Hipotecarios: consejos, pautas y políticas de prosperidad para una óptima adquisición de vivienda


Fuente: Serinco

Fecha: Martes 11 de abril

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La práctica de comprar un inmueble no suele ser cotidiana para la gran mayoría de los individuos , muy pocos son aquellos que a lo largo de su vida realizan más de una operación inmobiliaria. A este contexto tenemos que sumarle la complicación de la gestión en si misma y la desinformación que se realiza por parte de algunas intermediarias que suelen minimizar aquellos aspectos que hacen a una operación transparente y ordenada para ambas partes (comprador y vendedor) con el fin de asegurar el cobro de la comisión.

Nosotros planteamos una serie de consejos para mejorar las operaciones de compra-venta

El 20 % de las escrituras poseen inconvenientes para su resolución.

Es por ello que sugerimos informarse sobre la situación legal de la propiedad:

• Es de suma importancia hacer una verificación de la titularidad del bien, y así prevenir problemas en la gestión, relacionados a sucesiones, inconvenientes conyugales, cuestiones de donaciones, poderes mal acreditados, etc.-
• En varias ocasiones hemos constatado que el propietario del inmueble no estaba competente para disponer libremente de sus bienes, ya sea para venderlos o gravarlos. Es posible averiguar este punto, solicitando el informe de inhibición en el registro de la propiedad .
• Así mismo, existen operaciones en las cuales Serinco ha detectado que la propiedad en cuestión poseía algún tipo de gravamen / restricción (embargos vigentes, usufructos, etc). Para ello recomendamos la solicitud del informe de dominio.
• Si el inmueble está vinculado a un Reglamento de copropiedad, recomendamos hacer el análisis del mismo ya que existen casos en donde no han sido inscriptos correctamente o no fueron aclarados puntos relevantes tales como : No apto para uso profesional, prohibición de mascotas en el espacio, etc
• Sugerimos también, un control sobre posibles inconvenientes impositivos
• Creemos necesaria la realización de una revisión sobre Declaraciones de información catastral, en varias oportunidades se ha encontrado la nomenclatura mal detallada.
• Analizar sobre los Vicios ocultos (ej: fallas en la edificación no declaradas que impiden al inversor saber sobre el estado real del inmueble).
• hacer una Evaluación del contexto local (contemplar la presencia de escuelas, canchas de fútbol, centros comerciales, etc). Estas alteraciones en la ubicación de la propiedad hacen al valor locativo, entre otras cuestiones.
• Es ineludible advertirse sobre el cumplimiento de leyes que obligan a los inmuebles con más de 10 de antigüedad a gestionar certificados de conservación de los mismos.

Soluciones

• Se podrá recibir un certificado de valuación el cual podrá ser presentado ante las entidades financieras correspondientes (Tasación del inmueble).

Opcionales a la tasación:

• Estimación económica de inversión para normalizar el inmueble y dejarlos en condiciones óptimas para habitarlo.
• Evaluación económica de inversión: Desarrollo de proyecto

ASPECTOS FUNDAMENTALES A NIVEL LEGAL Y ECONÓMICO

• Verificación de la titularidad y Restricciones / gravámenes que pudiera tener el bien
• Verificación de la libre disposición legal de los titulares para transferir el dominio del inmueble.
• Estudio de titulo
• Marco legal del boleto de compra venta (alcance y confección)
• Verificación de antecedentes bancarios, judiciales y comerciales del vendedor.
• Verificación de la disposición de los firmantes a concretar la operación de compra venta
• Estudio del reglamento de copropiedad, para identificar las restricciones del uso de la unidad funcional
• Evaluar el verdadero impacto económico de las expensas ordinarias / extraordinarias
• Analizar y evaluar posibles continencias económicas de rentas, alumbrado y barrido.

Para construcción

Las fases relacionadas a una obra en edificación deben realizar un análisis adecuado y un seguimiento exhaustivo que controle la viabilidad y razonabilidad del proyecto en construcción :

En una primer etapa:

1. Estimación del valor final del inmueble al culminar el proyecto
2. Verificación de la documentación
3. Evaluación del proyecto
4. Certificación de avance de obra de lo construido (según el computo y presupuesto para ser presentado ante la entidad financiera).

En etapas subsiguientes:

• Certificación de avance de obra para cada uno de los desembolsos.