Los riesgos de las garantías inmobiliarias


Fuente: Diario La Nación- Suplemento Propiedades

Fecha: Sábado 27 de Mayo

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Laura es otra veinteañera que quiere independizarse de su hogar. Federico y María son novios y quieren vivir juntos. Ludmila y Mariano acaban de formar una familia y el departamento en el que viven les va a quedar chico. En un país donde el acceso al crédito hipotecario estuvo obstaculizado durante años -y recién ahora comienza a recuperarse- seguramente pasen a engrosar las filas de inquilinos, que solo en la ciudad de Buenos Aires representan aproximadamente al 30% de la población.

Para eso, se necesita un "voto de confianza", la garantía. ¿Qué deberían tener en cuenta los inquilinos a la hora de conseguirla? En el caso de los propietarios, ¿a qué señales de peligro hay que prestar atención? Y por último, ¿qué consejos pueden recibir los "fiadores" o "garantes" para no salir perjudicados?

Para comenzar, Hugo Lloberá, profesor titular de Contratos en la Universidad Católica Argentina (UCA) diferencia dos tipos de garantías a la hora de celebrar un contrato de locación: "Una de ellas es el depósito de una suma de dinero que quedará indisponible por todo el plazo de vigencia del contrato y hasta la restitución del inmueble con todas las obligaciones a cargo del inquilino pagas. La otra suele ser la fianza", detalla.

La fianza es un contrato por el cual una persona -el fiador- se compromete a satisfacer una prestación en el caso de que el afianzado, es decir el inquilino, no cumpla. La garantía de alquiler se asienta de forma escrita y, por lo general, señala Lloberá, se estila incluirlo como una cláusula más del contrato de locación, porque "se trata de un contrato accesorio, que tiene lugar con motivo de otro cuyo cumplimiento garantiza".

Inquilinos: asegurar la confianza en el garante

Para que los inquilinos encuentren al fiador ideal, Mariano Esper, abogado y profesor de de grado en Contratos y en Derecho Inmobiliario de la Universidad de Buenos Aires (UBA), afirma que siempre es conveniente comenzar por personas de confianza, familiares o amigos. "Generalmente se pide una propiedad que respalde al garante y que esta propiedad esté en la jurisdicción donde el contrato se celebra", aclara.

Lloberá explica que, si bien para el Código Civil y Comercial la capacidad de las personas es la regla y lo que se exige, hay ciertos casos en los que el régimen legal excluye a posibles fiadores aunque sean plenamente capaces. "Esto ocurre cuando pueden existir intereses contrapuestos o se derive un perjuicio a terceros. Por ejemplo, los padres no pueden afianzar en nombre de sus hijos menores obligaciones propias, y lo mismo ocurre con los tutores y curadores respecto de las personas que están bajo su tutela o curatela", advierte.

También existen bancos y compañías de seguros que las otorgan, y el año pasado el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires lanzó el sistema Garantía Inmobiliaria Sociedad Anónima (GISA), administrado por las inmobiliarias en el momento en que se suscribe el contrato. No obstante, Lloberá recomienda: "Para que una sociedad pueda afianzar, el acto no puede ser notoriamente extraño a su objeto social, por lo cual es un tema delicado que debe ser analizado con adecuado conocimiento jurídico".

Una última consideración para el inquilino: si se comprueba que él mismo es una persona solvente, por más que exista una garantía, el locador puede cobrar la deuda tanto al locatario como al garante. "El locatario queda responsable hasta el último centavo y hasta el día en el que entregue el inmueble está directamente obligado", advierte Esper.

Garantes: antes de "jugársela", mejor chequear y consultar

La fianza está vigente por todo el plazo de la locación. Suele pactarse que el fiador asume su obligación hasta la desocupación de la propiedad. En los casos en los que, una vez vencido el plazo del contrato de alquiler, el inquilino continúa en el inmueble, surgen algunas cuestiones. "Si locador y locatario deciden prorrogar el plazo vigente del contrato de locación, ello no alcanza al fiador, salvo que éste preste su expreso consentimiento -añade Lloberá-. Esa prórroga puede ser expresa, mediante la suscripción del documento, o tácita, la que tiene lugar cuando el locador, después de vencido el plazo de vigencia del contrato, continúa percibiendo los alquileres del locatario". Siempre se recomienda que el garante sea convocado el día en el que se extingue el contrato.

Otra consideración para el garante, indica Esper, es recordar que "debe responder con todo su patrimonio actual y futuro" y que, si la propiedad que tiene como garantía vale "100", pero la deuda es de "150", se le puede reclamar por esos "150". Asimismo, resalta que existen casos en los que los fiadores pueden olvidarse de que "entregaron" una propiedad en garantía y pueden venderla: si es así, deben avisarle al afianzado y así evitar problemas civiles o penales. También aconseja conocer cómo evoluciona la locación: "Cuando el locatario se atrasa, lo ideal sería que el gerante sea informado y no reciba la demanda directamente cocinada", dice. Por último, los garantes que están en pareja y conviven: "Deben contar con el consentimiento del cónyuge o el conviviente de quien pretende ofrecer una garantía que involucre la vivienda", dice María Cristina Armella, rectora de la Universidad Notarial Argentina.

Consideraciones para evitar estafas o irregularidades

Daniela Fernández, coordinadora del área de Negocios de Serinco, detalla la primera consideración para el propietario a la hora de asegurarse un contrato de garantía responsable: solicitar un informe veraz. "El análisis crediticio es necesario para analizar el riesgo crediticio del garante, a quien además se le deben pedir los tres últimos recibos de sueldo consecutivos", resalta.

Además, Armella recomienda solicitar un informe de dominio y de anotaciones personales al Registro de la Propiedad Inmueble para calificar si el inmueble ofrecido es suficiente para afrontar el incumplimiento del locatario. "Con el primero se puede conocer el estado jurídico del bien y saber si existen, por ejemplo, medidas cautelares vigentes o hipotecas que puedan disminuir la garantía en caso de ejecución. Con el segundo se desprende la información sobre inhibiciones generales de bienes", detalla.

Finalmente, Fernández recomienda la gestión de un informe de frecuencia para constatar la autenticidad de la escritura y brindar información acerca de cuántas veces fue solicitada una matrícula de un inmueble en los últimos 90 días. De ese modo, descartar la posibilidad de que se trate de una garantía comprada, la cual en muchos casos sirve de garante a varias locaciones.