Encontranos en la Revista Apertura Mayo 2019
Fuimos consultados como fuente para una nota sobre vacancia, rentabilidad y renegociación de alquileres.
Vacancia y cambio de tendencia
La caída del consumo impacta en la ocupación de los locales. Qué está ocurriendo con la rentabilidad y la renegociación de alquileres. La situación de los principales corredores comerciales.
La crisis económica pega fuerte en el comercio. la caída en el consumo, que se evidencia desde el año pasado, se profundizo en los últimos meses de la mano de la alta inflación y los incrementos en las tarifas de los servicios públicos, lo que redujo el poder adquisitivo real.
La baja en la actividad comercial impacto de lleno en el mercado inmobiliario de locales: la vacancia subió y actualmente está entre el 8 y 13 por ciento. A ellos se suma que las actualizaciones de los alquileres en pesos por contrato, contemplan un 15% de incremento semestral, lo que conlleva una disminución en la rentabilidad del propietario -que actualmente ronda el 3 por ciento anual en pesos, cuando solía promediar el 5 por ciento- dado que cobra en moneda local cuando la compra de los inmuebles cotiza en dólares.
Jorge Gayoso, broker de la División Locales de la consultora LJ Ramos, esta preocupado: "El panorama de incertidumbre es inevitable. A esta altura solo resta ponerle una cifra a una postal que se fue agravando a lo largo de 2018 con una catarata de locales comerciales que fueron cerrando. Convivir con una economía en recesión genera que este tipo de situaciones se vuelvan cada vez mas frecuentes. El combo fue explosivo".
En este contexto, estima que la vacancia durante el primer semestre será superior al 10 por ciento: "Los valores de compraventa se mantuvieron en las principales arterias, por lo que incide de forma directa sobre la rentabilidad de los inmuebles, aunque los valores de alquileres aún se mantienen elevados para la demanda actual. La tasa de rotación será altísima, la más elevada se dio en la peatonal Florida, el corredor más demandado de la Ciudad. No obstante, observamos que, comparado con los semestres anteriores, la velocidad de rotación viene disminuyendo. Es un momento bisagra donde la demanda deberá sobreponer sus necesidades de pertenecer a prevalecer, si antes los gastos y costos no se lo devoró. La situación económico - financiera es asfixiante".
En nombre de Serinco, Gustavo González asesor técnico comercial de la consultora dice: "El panorama no es alentador, existe una importante vacancia que ronda entre el 8 al 13 por ciento en focos comerciales importantes y esto aumenta en los locales de barrio. Por ahora no se registra una toma de conciencia de la situación y los dueños siguen parados en los mismos precios". Según este especialista, "los contratos continúan exigiéndose a dos o tres años, con una cláusula de indexación de 14 por ciento semestral y comisiones de 6 por ciento de monto contrato".
Sobre el potencial del negocio, González sostiene: "El sector no es rentable, solo en ubicaciones premium. La rentabilidad varía de 3 por ciento en locales especificados al 8 por ciento en los dolarizados. No es exactamente la propiedad la que da la rentabilidad sino la habilidad de buscar un buen inquilino institucional"
¿Dónde invertir?
Según informan en el reporte de LJ Ramos, la actividad comercial se vería impulsada a futuro por diversos motores: una obra residencial importante que comenzara en la Av. del Libertador a la altura de Martínez; el cordón Oeste será muy elevado por numerosas firmas de bienes y servicios en busca de evitar acercarse a Capital Federal y encontrar sitios amigables con el medioambiente, la tecnología y el ocio; comenzó paulatinamente la fusión de cluster gastronómicos, tecnológicos y de esparcimiento; los shoopings del cordón Oeste restaurarán todo a nuevo para aumentar sus visitas y ventas; los ejes de las avenidas Acouyte y Rivadavia se posicionan y dejan a Florida fuera del primer lugar; y cambiarán los corredores comerciales concentrados, como Florida, Santa Fe y Cabildo, por nuevos puntos de mercado.
En tanto, sobre los ejes comerciales tradicionales, González comenta que se mantienen "con buenos valores de alquiler y rentabilidades bajas. los nuevos focos son en general los referidos a un gremio especifico, como indumentaria o gastronomía, pero no son volátiles. No hay claras oportunidades de negocio en el sector".