Informe de alquileres comerciales 2018
Serinco está sacando al mercado un trabajo sin precedentes en materia de alquileres comerciales AAA.
Serinco está sacando al mercado un trabajo sin precedentes en materia de alquileres comerciales AAA, realizado mediante la estadística de más de 800 tasaciones de bancos y empresas que están localizados en los principales focos comerciales del país.
A su vez, el informe contiene la encuesta a retailers, realizada durante este año con los principales referentes del sector que ayudan a comprender el panorama 2018 y las perspectivas para el 2019.
Desayuno retailers 2018
El desayuno retailers 2018 se realizó durante el mes de agosto y juntó, una vez más, a los principales bancos y empresas que negocian los alquileres de los locales comerciales AAA dentro de los focos más importantes del país. La opinión de estos referentes nos ayuda a comprender los movimientos y estrategias de los grandes jugadores del mercado. Como era de esperar, el principal factor en común entre todos fue la inestabilidad económica, encontrando al tipo de cambio y a la inflación como principales inconvenientes a la hora de renegociar un contrato locativo.
Según la encuesta realizada, la mayoría opta por indexar entre un 25 y un 30%. Por otra parte, varios bancos manifestaron que una cantidad importante de contratos locativos están dolarizados y post devaluación están intentando mantener, e incluso bajar el valor de los mismos.
Por otra parte, y a diferencia de 2017, los participantes notan vacancia en los principales focos para formatos de 300 a 500 m2 cubiertos. Durante 2017 solo se observaba vacancia de locales menores a 100m2, generalmente comercios que son impactados con mayor permeabilidad por la crisis y, luego de un cierto período de meses en negativo, cierran. De todas formas, al preguntar por la opción de mudanzas, el 81,8 % responde que el mayor factor es el costo operativo, es decir el costo de relocalización en sí, y el 18,2 % dice que considera el costo comercial (pérdida de imagen).
Por último, se planteó el tema de alquileres sobrevaluados. Uno de los principales argumentos es el mercado informal, donde el propietario, al rentar formalmente, tiene hasta un 40% de retenciones impositivas, situación que llevan a pagar valores por encima del mercado. Por otra, parte hay un componente también ligado al costo de mudanza, que dependiendo de la entidad.
Por ejemplo para empresas de telefonía móvil o de gastronomía puede representar una inversión de entre $ 15,000,000 y $ 20.000.000, mientras que para bancos ronda los $ 30,000,000, con lo cual es un factor a considerar ante una eventual mudanza.
Respecto a 2019 las perspectivas son más inciertas que nunca. Con el dólar en constante suba y los traslados a precios, hacen suponer una mayor inflación y un contexto de crisis, por lo cual supone una mayor tensión en la renegociación de contratos.
Informe de alquileres comerciales 2018
El informe de alquileres es un trabajo sin precedentes en el mercado inmobiliario, dentro del cual se analizaron los principales focos comerciales del país. El resultado fue la obtención del valor por m2 locativo. El análisis consta de más de 800 sitios compuestos por bancos y empresas de primer nivel tasados por Serinco y analizados en el informe.
A continuación compartimos el análisis que resultó de la Ciudad de Buenos Aires. Dentro de las conclusiones se considera que hay una relación entre segmento social que compone cada barrio y el monto de alquiler que termina pagando el inquilino. Hay una necesidad de las empresas y entidades de estar en los sectores claves de la ciudad.
Es por ello que Puerto Madero, Recoleta, Caballito, Barrio Norte , Retiro y Palermo llevan los primeros lugares. Luego los siguen San Nicolás (Zona centro) y Belgrano, ya donde se consolida mayor flujo de consumidores de diversos segmentos sociales.
Barrio - Valor x m2
Puerto Madero - USD 34,77
Recoleta - USD 34,73
Caballito - USD 32,26
Barrio Norte - USD 28,24
Retiro - USD 28,10
Palermo - USD 27,24
San Nicolás - USD 26,43
Belgrano - USD 25,95
Boca - USD 25,83
Microcentro - USD 25,78
Villa Lugano - USD 25,03
Monserrat - USD 24,73
Almagro - USD 24,65
Villa Crespo - USD 24,56
Nuñez - USD 24,15
Balvanera - USD 23,92
Floresta - USD 22,83
Flores - USD 22,43
Villa Urquiza - USD 22,00
Colegiales - USD 21,95
Mataderos - USD 21,53
Liniers - USD 21,03
Villa del Parque - USD 19,18
Villa Luro - USD 18,65
Chacarita - USD 18,46
Barracas - USD 18,16
Villa Riachuelo - USD 10,96
Saavedra - USD 9,63
Villa Gral. Mitre - USD 9,56
Monte Castro - USD 7,63
Metodología:
Se tomaron 811 inmuebles tasados en todo el país, partiendo solamente de inmuebles destinados a sucursales bancarias o empresas de primer nivel. En cuanto a la superficie, existía un rango de 50 a 800 m2, factor que distorsiona el valor por m2. Por lo cual se tomaron 400 m2 como superficie de local ideal y se aplicó un criterio de homogeneización de datos para hacer el pasaje de superficies, tomando el coef. 1,00 sobre el local tipo de 400 m2.