“Devaluación y después” tango argentino en tiempo de crisis

No es la primera vez que una crisis cambiaria nos sorprende, en un triste ciclo que podemos recordar de nuestro pasado reciente.

¿Qué pasa con los valores?

Hoy, a pesar de la brusca devaluación del jueves 30/08 que llegó a ser de 14 % en un solo día, los precios de las publicaciones no variaron fundamentalmente, a pesar de que esta semana comenzó con el dólar a 30 y finalizó el jueves a 40.

Las frases que se escuchan son: “mercado expectante”, “desensillar hasta que aclare “y “los players del mercado están atentos a la volatilidad”. Esto significa que el mercado se aquieta, las escrituras bajan y las solicitudes de crédito inmobiliario desaparecen.

Los valores no se han movido, los precios de venta en dólares tampoco, pero ¿qué pasó con los alquileres en pesos? Tampoco se han movido, lo cual disminuye la tasa de rendimiento de casi cualquier inmueble rentado. ¿Por qué decimos “casi”? Vamos a ver unos ejemplos.

El 6 de junio de este año la paridad era de 25 pesos por dólar. Convirtiendo los alquileres de pesos a dólares obtenemos las siguientes tasas:

Carlos Pellegrini y Córdoba
Valor de venta: U$S 330.000
Valor de alquiler: U$S 1.560
Superficie: 141,00 m2
Tasa anual: 6%
Alquiler x M2: 11,06 u$s / m2

Córdoba al 900
Valor de venta: U$S 650.000
Valor de alquiler: U$S 2.600
Superficie: 450,00 m2
Tasa anual: 5%
Alquiler x M2: 5,78 u$s / m2

Tucumán 800
Valor de venta: U$S 380.000
Valor de alquiler: U$S 1.400
Superficie: 80,00 m2
Tasa anual: 4%
Alquiler x M2: 17,50 u$s/ m2

Tasa de rentabilidad promedio 5%

Ahora veamos qué tasa arrojan los inmuebles que habitualmente se comercializan en dólares.

Maipú 1330
Valor de venta: U$S 1.800.000
Valor de alquiler: U$S 14.335
Superficie: 610,00 m2
Tasa anual: 10%
Alquiler x M2: 23,50 u$s/ m2

Suipacha 1100
Valor de venta: U$S 1.750.000
Valor de alquiler: U$S 18.770
Superficie: 869,00 m2
Tasa anual: 13%
Alquiler x M2: 21,60 u$s/ m2

Bouchard 500
Valor de venta: U$S 2.500.000
Valor de alquiler: U$S 27.000
Superficie: 800,00 m2
Tasa anual: 13%
Alquiler x M2: 33,75 u$s/ m2

Tasa de rentabilidad promedio 12 %

Si observamos los mismos inmuebles a la fecha de 6 de septiembre encontramos los siguientes valores:

Carlos Pellegrini y Córdoba
Valor de venta: = U$S 330.000
Valor de alquiler: - U$S 875
Superficie: 141,00 m2
Alquiler anual: U$S 10.500
Tasa anual: - 3%
Alquiler x M2: 6,21 u$s/ m2

Córdoba al 900
Valor de venta: = U$S 650.000
Valor de alquiler: = U$S 1.625
Superficie: 450,00 m2
Alquiler anual: U$S 19.500
Tasa anual: - 3%
Alquiler x M2: 3,61 u$s/ m2

Tucumán 800
Valor de venta: - U$S 350.000
Valor de alquiler: = U$S 875
Superficie : 80,00 m2
Alquiler anual: U$S 10.500
Tasa anual: - 3%
Alquiler x M2: 10,94 u$s/ m2

Tasa de rentabilidad promedio 3 %

Maipu 1330
Valor de venta: = U$S 1.800.000
Valor de alquiler: = U$S 14.335
Superficie: 610,00 m2
Alquiler anual: U$S 172.020
Tasa anual: 10%
Alquiler x M2: 23,50 u$s/ m2

Suipacha 1100
Valor de venta: = U$S 1.750.000
Valor de alquiler: = U$S 18.770
Superficie: 869,00 m2
Alquiler anual: U$S 225.245
Tasa anual: 13%
Alquiler x M2: 21,60 u$s/ m2

Bouchard 500
Valor de venta: = U$S 2.500.000
Valor de alquiler: - U$S 22.950
Superficie: 800,00 m2
Alquiler anual: U$S 275.400
Tasa anual: - 11%
Alquiler x M2: 28,69 u$s/ m2

Tasa de rentabilidad promedio 11.3 %

Como podemos ver, hay un sector de inmuebles que es más sensible a la crisis y, en consecuencia, es el primer sector afectado. Por otro lado, analizaremos qué pasa con los costos de obra que impactan en todas las obras nuevas .

Si bien el análisis objetivo es que los costos en dólares bajaron (debido al cambio de paridad) para el bolsillo del constructor y el comprador con crédito esta ventaja no se nota . Puede ser una ventaja para quien tuviera los dólares en el “colchón” , ya sea líquidos o en inversiones y pueda negociar mejor en la compra con un vendedor urgido por la coyuntura

De acuerdo a las empresas constructoras consultadas , el panorama es disímil y difícil de desentrañar. Para quien desarrolla productos premium , ya sean viviendas u oficinas , los materiales importados tienen un alto costo y sólo percibirá como ventaja la disminución del valor de mano de obra en dólares .

Para otro tipo de obra y calidades sin duda se notará una baja en dólares del costo de construcción , mientras la inflación no haya alcanzado todos los rubros .

Históricamente hay rubros que si bien no se manejan con importaciones , tienen insumos dolarizados , como los materiales eléctricos , el aluminio y los aceros , que no sólo acompañan al dólar sino que en cada devaluación se retiran del mercado hasta que el dólar aplana su curva alcista . Los áridos ( cemento, arena, piedra y cales) , no acompañan el movimiento de la divisa con el mismo dinamismo y se rigen por la inflación.

En síntesis , para los sectores premium, la devaluación afecta en menor medida. En cambio, para los sectores medios ( el caso de los locales con alquiler en pesos ) el panorama no es alentador. Desde el punto de vista de los dueños y la rentabilidad, vemos que ha disminuido en tres meses y los mismos locales no se han retirado del mercado y solo dos han ajustado los valores a la baja . Aún hay que esperar los efectos .